Die Sache mit dem Bestandsschutz

Was ist Bestandsschutz

Bestandsschutz ist das Recht, eine Baulichkeit unverändert in der bisherigen Form weiter zu nutzen, obwohl sich die Rechtsgrundlagen zwischenzeitlich geändert haben. Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) schreibt im § 3 dazu: „Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig…“

Doch im § 20a Abs. 7 gibt es aufgrund der Wiedervereinigung eine Überleitungsregel, welche besagt: „Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden…“

Ein Bestandsschutz gilt jedoch nicht automatisch für alle vor dem 3. Oktober 1990 errichteten Baulichkeiten! Bestandsgeschützt sind nur Baulichkeiten, deren rechtmäßige Errichtung nachgewiesen werden kann. Diesen Nachweis müssen die aktuell nutzenden Pächter – bei einem Nutzerwechsel die abgebenden Pächter – erbringen.

Wann ist eine Laube oder Bauliche Anlage rechtmäßig errichtet?

1. Der einfachste Nachweis der rechtmäßigen Errichtung eines Bauwerks ist die Vorlage einer Baugenehmigung. Eine derartige Genehmigung hat jedoch gewisse Anforderungen zu erfüllen:
   1. Die Genehmigung muss in Schriftform vorliegen. Alle Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR, wie Bauordnung, VKSK- Kleingartenordnung, Verordnung über Bevölkerungsbauwerke u. ä., forderten ausnahmslos eine schriftliche Genehmigung!
   2. In der Genehmigung müssen Maße und Bauart festgelegt sein.
   3. Die Genehmigung wurde von einer dazu berechtigten Institution erteilt (VKSK Kreisvorstand, Staatliche Baukommission, ab 1984 auch die ehrenamtlich berufenen Bausachverständigen – grüner Stempel).
2. Eine Baulichkeit wird auch dann als bestandsgeschützt angesehen, wenn zwar keine Baugenehmigung vorliegt, diese Baulichkeit aber zum Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigungsfähig gewesen wäre.
3. In einer vorliegenden Wertermittlung vor Gartenübernahme wurde die Baulichkeit aufgelistet. Beim nachfolgenden Pächterwechsel hat der Verein einen Abriss bzw. eine Reduzierung der Baulichkeit nicht verlangt.

Wann wurden Baulichkeiten nicht rechtmäßig errichtet?

1. Wenn keine Baugenehmigung vorliegt,
2. die Baulichkeit nach den Maßen zum Zeitpunkt der Errichtung auch nicht genehmigungsfähig war,
3. eine Genehmigung zwar vorliegt, aber Maße und/oder Bauausführung von der Genehmigung abweichen.
4. Ein „Ersatzbau“ – Abriss des bestandsgeschützten Bauwerks und Neuerrichtung einer Baulichkeit in identischen oder kleineren Maßen – kann ebenfalls keinen Bestandschutz erlangen.

So waren die Regeln in der DDR

1945 – 1955

Laubengrundfläche bis 54 m² (Behelfsheime), maximal 10% der Parzellenfläche

1955 bis zum 15.03.1983

Laubengrundfläche bis 25 m², maximal 10% der Parzellenfläche

Vom 15.03.1983 bis zum 18.04.1985

Die Grundfläche der Gartenlaube soll grundsätzlich 10 % der Gartenfläche nicht übersteigen. Die Gesamtgröße der Laube beträgt einschließlich Geräteraum und Toilette maximal 25 m² außen umbauter Raum. Für kinderreiche Familien kann die Gesamtgröße der Laube bis zu 30 m² betragen. Überstehende Dächer, einschließlich der Überdachung für Terrassen, dürfen 20% der maximalen Grundfläche von 25 m² – 30 m² nicht überschreiten.

Vom 18.04.1985 bis zum 1.10.1989

Die Grundfläche des Erholungsbaues soll grundsätzlich 10 % der Gartenfläche nicht übersteigen. Die Gesamtgröße der Laube beträgt einschließlich Geräteraum und Toilette maximal 30 m² außen umbauter Raum (Bevölkerungsbauwerk). Überstehende Dächer, einschließlich der Überdachung für Terrassen, dürfen 20% der maximalen Grundfläche von 30 m² nicht überschreiten.

Vom 1.10.1989 bis zum 3.10.1990

Nach der 2. Verordnung über Bevölkerungsbauwerke in der ehemaligen der DDR konnten Bevölkerungsbauwerke bis 40 m² Grundfläche mit Unterkellerung oder Teilunterkellerung errichtet werden. Zusätzlich ein Nebengebäude bis 10 m² Grundfläche, wenn keine Unterkellerung möglich war. Garagen waren grundsätzlich verboten.

Eine Beschlussfassung über die Umsetzung dieser Verordnung für die Anlagen des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK), erfolgte durch den VKSK nicht mehr.

Erlöschen des Bestandsschutzes

Der Bestandschutz erlischt, wenn die Baulichkeit nicht mehr in ihrer ursprünglichen, wesentlichen Substanz vorhanden ist. Das ist regelmäßig dann der Fall:

• wenn Werterhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht mehr geeignet sind, die Funktion des Bauwerkes zu erhalten bzw. die Kosten für die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten den Gebäudewert übersteigen.
• Er erlischt ebenso, wenn in die Statik des Bauwerkes eingegriffen werden muss.
• Nach dem 3.10.1990 an der bestandsgeschützten Laube verändernde An-, Um- und Erweiterungsbauten durchgeführt wurden oder
• ihre ursprüngliche (genehmigte) Nutzung aufgegeben wurde. Ein zur Abstellkammer umfunktioniertes Gewächshaus ist nicht mehr bestandsgeschützt.

Nicht bestandsgeschützte Baulichkeiten sind spätestens bei einem Nutzerwechsel zu entfernen bzw. auf eine Größe von 24 m² zu reduzieren.

Grundsteuer

Es gibt aufgrund des Bestandsschutzes von Gebäuden, welche vor dem 03.10.1990 errichtet wurden noch immer jene, welche Größen von 24m² überschreiten. Für solche Gebäude wird ab 25m² (ab 2025 ab 30m²) Grundfläche Grundsteuer berechnet, welche das Finanzamt direkt beim aktuellen Pächter einfordert. Wer ist nun ab wann für welche steuerlichen Abgaben und die Ummeldungen zuständig?

Immer wieder kommt es vor, dass ehemalige Eigentümer von Gartenlauben einen Steuerbescheid bekommen, obwohl sie diese schon vor Monaten an einen Folgepächter verkauft hatten. Hierzu erst mal ein paar rechtliche Hintergründe:

• Im Falle einer Veräußerung bleibt der bisherige Pächter Eigentümer so lange gegenüber dem Finanzamt zur Zahlung verpflichtet, bis das Finanzamt dem neuen Pächter (Erwerber) die Pachtfläche/die Laube zurechnet.
• Die steuerliche Zurechnung erfolgt immer zum 1. Januar des auf die Veräußerung folgenden Jahres und wird bis auf Ausnahmen automatisch vorgenommen, nachdem das Finanzamt Kenntnis erlangt hat.
• Die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen sind privatrechtlich und bleiben hiervon unberührt.
• Nach der Zurechnung erhält der Erwerber einen Abgabenbescheid auf den 01. Januar des auf den Kauf folgenden Jahres. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der Veräußerer steuerpflichtig.
• Bei Gartenlauben in Kleingartensparten ist das Finanzamt vom Veräußerer durch Zusenden einer Kopie des Kaufvertragens selbst zu informieren.
• Ändern sich die Eigentumsverhältnisse auf Grund von Erbschein/Testament, so sind diese ebenfalls in Kopie unter Angabe des Grundstückes dem Finanzamt zuzusenden.

Bitte setzen Sie sich in allen Fällen mit dem Finanzamt in Verbindung! Der Verein ist für die Ummeldung nicht verantwortlich.

Weitere Hinweise und das zuständige Finanzamt entnehmen Sie bitte der Seite der Stadt Dresden unter https://www.dresden.de/de/rathaus/dienstleistungen/grundsteuer.php.