Mit dem Bauen ist das so eine Sache. Dabei ist vollkommen unabhängig, ob du eine neue Laube errichten willst, eine Bestehende sanieren möchtest oder hier und da was rumbastelst. Besser du fragst vorher! Das ist immer besser, denn schnell ist es vorbei mit dem Bestandsschutz.
Rechtliches
Hier solltest du nachlesen:
3. Bebauung in Kleingärten
3.1. Bauantrag und Baubeginn
3.2. Bauabschluss
3.2.2. Merkblatt für Bauanträge und Bauanzeigen an den Kleingärtnerverein
3.3. Gartenlaube
3.4. Errichten oder Verändern von Bauwerken
Nicht erlaubte bauliche Anlagen:
❌ einzeln stehende Geräteschuppen
❌ einzeln stehende Toilettenhäuschen
Baumaßnahmen immer beantragen:
📑 Bau, Um- und Anbau von Laube bzw. Schuppen
📑 Sanierung an bestehenden Bauwerken, welche in die Statik eingreift (neues Dach)
3.12.1. Punkt 3. Gebäude und Bauliche Anlagen
Gebäude sind selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.
Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Boden besteht auch, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht.
3.12.2. Punkt 3.1 Maße und Ausstattung einer Gartenlaube
Im Kleingarten ist nur eine Laube in einfacher Ausführung, massiv oder Holz, eingeschossig, ohne Unterkellerung, mit einer Grundfläche von max. 24 m² einschließlich überdachtem Freisitz zulässig. Die Dachform der Laube ist ortspezifisch zu gestalten. Die maximale bauliche Höhe der Trauf- und Firsthöhe der Lauben in unserer Anlage ist an die unmittelbar umliegenden Trauf- und Firsthöhen der Nachbarlauben anzupassen und weder im maximalen Rahmen noch der höchsten umliegenden Laube zu überschreiten. Die Firsthöhe soll max. 3,80 m betragen. Die Maße gelten ab Fußbodenoberkante. Ein Dachüberstand von mehr als 0,60 m zählt als überdachter Freisitz und ist bei der Berechnung der Grundfläche zu berücksichtigen.
Die Laube darf nach ihrer Beschaffenheit, ihrer Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet sein. Insbesondere ist die Versorgung mit Wasser sowie Installation einer Abwasserentsorgungseinrichtung nicht zulässig, es sei denn, sie ist bestandsgeschützt.
3.12.3. Punkt 4 Zuständigkeiten
Laube (§ 3 Abs. 2 BKleingG) bzw. Überdachung
Bearbeitung durch KGV | Zustimmung durch KGV
3.12.4. Punkt 4.1.1 Antragsteller Pächter bei Vorhaben im Kleingarten
Bauantrag!
Gartenlauben, max. 24 m² Grundfläche incl. überdachtem Freisitz
3.12.6. Punkt 5. Bestandsschutz nach § 20 a Nr. 7 BKleingG
Vor dem 03.10.1990 rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die gem. § 3 Abs. 2 BKleingG zulässige Größe überschreiten sowie andere, der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen, können unverändert genutzt werden. Es besteht kein Bestandsschutz für Gebäude und bauliche Anlagen, die die zulässige Größe gem. § 3 Abs. 2 BKleingG überschreiten, wenn die Errichtung vor dem 03.10.1990 unrechtmäßig erfolgte, jedoch geduldet wurde. Gleiches gilt, wenn die Errichtung nach dem 03.10.1990 größer als gesetzlich zulässig erfolgte oder keine schriftliche Baugenehmigung vorgelegt werden kann. Diese baulichen Anlagen sind durch deren Eigentümer spätestens bis zum Pächterwechsel zurückzubauen.
3.12.7. Punkt 5.1. Nachweis
Die rechtmäßige Errichtung eines Gebäudes und anderer baulicher Anlagen und deren zulässige Nutzung vor dem 03.10.1990 sind durch den betreffenden Eigentümer nachzuweisen. Der Nachweis ist erbracht:
Laube:
* schriftliche Baugenehmigung der staatlichen Baubehörde
bei fehlenden Unterlagen kann Bestandsschutz geltend gemacht werden, wenn Größe und Ausstattung dem bis dahin geltenden Recht entsprechen; dies ist der Fall bei Lauben mit einer Größe bis 40 m²
3.12.8. Punkt 5.2. Veränderungen der Gebäude und anderer baulicher Anlagen
Der Eigentümer bestandsgeschützter Gebäude und baulicher Anlagen hat das Recht, den baulichen Zustand zu erhalten. Zulässig sind:
* Anpassungen an geltende Gesetze
* Instandhaltungen und Reparaturen, incl. Asbestsanierung
3.12.9. Punkt 5.3. Erlöschen des Bestandsschutzes
Ein Bestandsschutz erlischt, wenn das betreffende Gebäude, die bauliche Anlage
* zerstört wird
* Größe oder Statik verändert wird
* eine Nutzungsänderung erfolgt, die von der ursprünglichen Genehmigung abweicht
* erforderliche Nachweise nicht erbracht werden.
In diesen Fällen ist das Gebäude, die bauliche Anlage, auf die nach geltendem Recht zulässige Größe und Ausstattung zurückzubauen. Ist dies nicht möglich, ist das Gebäude, die bauliche Anlage insgesamt zurückzubauen.
Checkliste
⬜ Kostenpflichtige Bearbeitung laut Beitragsordnung (Abrechnung auf folgender Jahresrechnung)
⬜ Bauantrag an den Vorstand vor Baubeginn
⬜ Lageskizze des Gartens mit der geplanten Laube / Um- oder Anbau und allen Baulichkeiten und dauerhaften Anpflanzungen (Gartenplan erhältlich beim Vorstand)
⬜ Bemaßung der Laube
⬜ Bemaßung der Abstände zu anderen Baulichkeiten und zu den Nachbargärten und Wegen
⬜ Medienlageplan (Strom/Wasser)
⬜ Angaben über Art und Ausführung des Fundaments
⬜ Angaben über Art und Ausführung der Laube
⬜ Angaben über Art und Ausführung des Daches
⬜ Genehmigung des Vorhabens durch den Vorstand
⬜ Bauvorhaben ist innerhalb von 12 Monaten umzusetzen
⬜ Bauabnahme wurde durchgeführt
5. Weiteres
5.1 Die Sache mit dem Bestandsschutz
Was ist Bestandsschutz
Bestandsschutz ist das Recht, eine Baulichkeit unverändert in der bisherigen Form weiter zu nutzen, obwohl sich die Rechtsgrundlagen zwischenzeitlich geändert haben. Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) schreibt im § 3 dazu: „Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig…“
Doch im § 20a Abs. 7 gibt es aufgrund der Wiedervereinigung eine Überleitungsregel, welche besagt: „Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden…“
Ein Bestandsschutz gilt jedoch nicht automatisch für alle vor dem 3. Oktober 1990 errichteten Baulichkeiten! Bestandsgeschützt sind nur Baulichkeiten, deren rechtmäßige Errichtung nachgewiesen werden kann. Diesen Nachweis müssen die aktuell nutzenden Pächter – bei einem Nutzerwechsel die abgebenden Pächter – erbringen.
Wann ist eine Laube oder Bauliche Anlage rechtmäßig errichtet?
- Der einfachste Nachweis der rechtmäßigen Errichtung eines Bauwerks ist die Vorlage einer Baugenehmigung. Eine derartige Genehmigung hat jedoch gewisse Anforderungen zu erfüllen:
- Die Genehmigung muss in Schriftform vorliegen. Alle Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR, wie Bauordnung, VKSK- Kleingartenordnung, Verordnung über Bevölkerungsbauwerke u. ä., forderten ausnahmslos eine schriftliche Genehmigung!
- In der Genehmigung müssen Maße und Bauart festgelegt sein.
- Die Genehmigung wurde von einer dazu berechtigten Institution erteilt (VKSK Kreisvorstand, Staatliche Baukommission, ab 1984 auch die ehrenamtlich berufenen Bausachverständigen – grüner Stempel).
- Eine Baulichkeit wird auch dann als bestandsgeschützt angesehen, wenn zwar keine Baugenehmigung vorliegt, diese Baulichkeit aber zum Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigungsfähig gewesen wäre.
- In einer vorliegenden Wertermittlung vor Gartenübernahme wurde die Baulichkeit aufgelistet. Beim nachfolgenden Pächterwechsel hat der Verein einen Abriss bzw. eine Reduzierung der Baulichkeit nicht verlangt.
Wann wurden Baulichkeiten nicht rechtmäßig errichtet?
- Wenn keine Baugenehmigung vorliegt,
- die Baulichkeit nach den Maßen zum Zeitpunkt der Errichtung auch nicht genehmigungsfähig war,
- eine Genehmigung zwar vorliegt, aber Maße und/oder Bauausführung von der Genehmigung abweichen.
- Ein „Ersatzbau“ – Abriss des bestandsgeschützten Bauwerks und Neuerrichtung einer Baulichkeit in identischen oder kleineren Maßen – kann ebenfalls keinen Bestandschutz erlangen.
So waren die Regeln in der DDR
1945 – 1955
Laubengrundfläche bis 54 m² (Behelfsheime), maximal 10% der Parzellenfläche
1955 bis zum 15.03.1983
Laubengrundfläche bis 25 m², maximal 10% der Parzellenfläche
Quelle: Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter. – Zentralvorstand – Grundsätze für die Einrichtung und Nutzung von Kleingartenanlagen, Kleingartenparks und Kleingärten. 1976
III. Grundsätze für die Vorbereitung, Projektierung und Ausführung neuer Kleingartenanlagen
2. Projektierungen (Grundsatzentscheidung)
d) Baulichkeiten
– […] – An– und Aufbauten sowie Nebengebäude wie Garagen, Schuppen, Geräteraum, freistehende Toiletten usw. sind nicht zulässigQuelle: Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter. – Zentralvorstand – Grundsätze für die Einrichtung und Nutzung von Kleingartenanlagen, Kleingärten, Wochenendsiedlungen und Wochenendsiedlergärten. (2. überarbeitete Auflage 1985)
3. Grundsätze für die Planung und Gestaltung neuer Kleingartenanlagen
3.5.4 Baulichkeiten
[…] – In jedem Garten ist nur ein Erholungsbau (ein Baukörper) zulässig. Eine Ausnahme ist das Aufstellen von transportablen Tierunterkünften ohne Fundament entsprechend den Beschlüssen der Mitgliederversammlung zur Kleintierhaltung sowie gärtnerische Produktionseinrichtungen, wie Frühbeete, Folienzelte, Kleingewächshäuser.
– An– und Aufbauten sowie die Errichtung von Nebengebäuden, wie Garagen, Schuppen, freistehende Toiletten usw., sind nicht zulässig.
Vom 15.03.1983 bis zum 18.04.1985
Die Grundfläche der Gartenlaube soll grundsätzlich 10 % der Gartenfläche nicht übersteigen. Die Gesamtgröße der Laube beträgt einschließlich Geräteraum und Toilette maximal 25 m² außen umbauter Raum. Für kinderreiche Familien kann die Gesamtgröße der Laube bis zu 30 m² betragen. Überstehende Dächer, einschließlich der Überdachung für Terrassen, dürfen 20% der maximalen Grundfläche von 25 m² – 30 m² nicht überschreiten.
Vom 18.04.1985 bis zum 1.10.1989
Die Grundfläche des Erholungsbaues soll grundsätzlich 10 % der Gartenfläche nicht übersteigen. Die Gesamtgröße der Laube beträgt einschließlich Geräteraum und Toilette maximal 30 m² außen umbauter Raum (Bevölkerungsbauwerk). Überstehende Dächer, einschließlich der Überdachung für Terrassen, dürfen 20% der maximalen Grundfläche von 30 m² nicht überschreiten.
Vom 1.10.1989 bis zum 3.10.1990
Nach der 2. Verordnung über Bevölkerungsbauwerke in der ehemaligen der DDR konnten Bevölkerungsbauwerke bis 40 m² Grundfläche mit Unterkellerung oder Teilunterkellerung errichtet werden. Zusätzlich ein Nebengebäude bis 10 m² Grundfläche, wenn keine Unterkellerung möglich war. Garagen waren grundsätzlich verboten.
Eine Beschlussfassung über die Umsetzung dieser Verordnung für die Anlagen des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK), erfolgte durch den VKSK nicht mehr.
Erlöschen des Bestandsschutzes
Der Bestandschutz erlischt, wenn die Baulichkeit nicht mehr in ihrer ursprünglichen, wesentlichen Substanz vorhanden ist. Das ist regelmäßig dann der Fall:
- wenn Werterhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht mehr geeignet sind, die Funktion des Bauwerkes zu erhalten bzw. die Kosten für die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten den Gebäudewert übersteigen.
- Er erlischt ebenso, wenn in die Statik des Bauwerkes eingegriffen werden muss.
- Nach dem 3.10.1990 an der bestandsgeschützten Laube verändernde An-, Um- und Erweiterungsbauten durchgeführt wurden oder
- ihre ursprüngliche (genehmigte) Nutzung aufgegeben wurde. Ein zur Abstellkammer umfunktioniertes Gewächshaus ist nicht mehr bestandsgeschützt.
Nicht bestandsgeschützte Baulichkeiten sind spätestens bei einem Nutzerwechsel zu entfernen bzw. auf eine Größe von 24 m² zu reduzieren.
5.2 Grundsteuer
Es gibt aufgrund des Bestandsschutzes von Gebäuden, welche vor dem 03.10.1990 errichtet wurden noch immer jene, welche Größen von 24m² überschreiten. Für solche Gebäude wird ab 25m² (ab 2025 ab 30m²) Grundfläche Grundsteuer berechnet, welche das Finanzamt direkt beim aktuellen Pächter einfordert. Wer ist nun ab wann für welche steuerlichen Abgaben und die Ummeldungen zuständig?
Immer wieder kommt es vor, dass ehemalige Eigentümer von Gartenlauben einen Steuerbescheid bekommen, obwohl sie diese schon vor Monaten an einen Folgepächter verkauft hatten. Hierzu erst mal ein paar rechtliche Hintergründe:
- Im Falle einer Veräußerung bleibt der bisherige Pächter Eigentümer so lange gegenüber dem Finanzamt zur Zahlung verpflichtet, bis das Finanzamt dem neuen Pächter (Erwerber) die Pachtfläche/die Laube zurechnet.
- Die steuerliche Zurechnung erfolgt immer zum 1. Januar des auf die Veräußerung folgenden Jahres und wird bis auf Ausnahmen automatisch vorgenommen, nachdem das Finanzamt Kenntnis erlangt hat.
- Die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen sind privatrechtlich und bleiben hiervon unberührt.
- Nach der Zurechnung erhält der Erwerber einen Abgabenbescheid auf den 01. Januar des auf den Kauf folgenden Jahres. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der Veräußerer steuerpflichtig.
- Bei Gartenlauben in Kleingartensparten ist das Finanzamt vom Veräußerer durch Zusenden einer Kopie des Kaufvertragens selbst zu informieren.
- Ändern sich die Eigentumsverhältnisse auf Grund von Erbschein/Testament, so sind diese ebenfalls in Kopie unter Angabe des Grundstückes dem Finanzamt zuzusenden.
Bitte setzen Sie sich in allen Fällen mit dem Finanzamt in Verbindung! Der Verein ist für die Ummeldung nicht verantwortlich.
Weitere Hinweise und das zuständige Finanzamt entnehmen Sie bitte der Seite der Stadt Dresden unter https://www.dresden.de/de/rathaus/dienstleistungen/grundsteuer.php.